Per effettuare un cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenziale occorre verificare che la normativa urbanistica lo consenta, in quanto si va a modificare il carico urbanistico. Occorre inoltre verificare la presenza dei requisiti igienico-sanitari della destinazione d’uso prescelta in base al regolamento edilizio e d’igiene del Comune dove si trova l’immobile. Per ultima cosa, occorrerà modificare la categoria catastale (che passerà presumibilmente da A/10 a A/3 o A/2). E bisogna controllare anche che il condominio dove si trova l’immobile permetta il cambio di destinazione d’uso (vedi regolamento condominiale). Ogni Comune ha le sue regole. Un cambio di destinazione d’uso potrebbe essere possibile a Lodi ma non a Milano o Roma, o viceversa.
Nel cambio di destinazione d’uso ci saranno in genere alcune spese:
oneri di urbanizzazione
diritti di segreteria comunali
parcella del tecnico incaricato di progetto, DL e pratica edilizia
parcella del tecnico incaricato della sicurezza
spese per gli eventuali lavori edili
Attenzione. La normativa dice che “È cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.“
Le categorie d’uso sono:
residenziale (compreso uso promiscuo – abitazione/studio e abitazione/affittacamere)
turistico-ricettiva (alberghi, ostelli, altro)
produttiva e direzionale (banche, uffici, studi professionali)
In caso di cambio di destinazione d’uso, con o senza opere, occorre presentare come pratica edilizia in Comune un permesso di costruire, a meno che il cambio non avvenga nella stessa categoria (per es. da pub a ristorante). In questo secondo caso, ovvero per cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria, si possono inquadrare gli interventi come manutenzione straordinaria, e quindi si può presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Attività Asseverata) al posto del permesso di costruire, in virtù del decreto semplificazioni del 2020. In alcuni casi, inoltre, alcuni Comuni richiedono una SCIA alternativa al permesso di costruire invece del permesso di costruire.
La modifica catastale di categoria comporterà una modifica delle tasse pagate (IMU, TASI, TARI).
Come ultimo passaggio, può essere opportuna la presentazione di una SCIA per l’agibilità dell’immobile, in funzione della categoria d’uso prescelta (con impianti conformi alla normativa e relative certificazioni).
Dal 2 ottobre 2023 è attivo il nuovo portale del cantiere di ANCE, che si chiama CHECK. Si tratta di una piattaforma di semplice fruizione, gratuita, che si può utilizzare inserendo tutti i dati di ogni cantiere per una efficace e rapida organizzazione degli stessi.
La piattaforma è on line al sito https://www.check-cantiere.it e il suo costo è totalmente a carico di ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili). Si rivolge a imprese, committenze e professionisti e consente il monitoraggio trasparente dei lavori.
Il portale permette dunque di effettuare:
gestione dei dati di cantiere
archiviazione dei documenti
elenco dipendenti
gestione magazzino e macchine
scadenziario con notifiche
integrazione dati con i database dell’edilizia
È possibile caricare schede tecniche relative ai collaboratori, attestati di formazione e aggiornamento, permessi di accesso all’area di lavoro e certificazioni. In merito alle macchine, è possibile caricare:
libretto di istruzioni e manutenzione
manuali
certificazioni
documenti di revisione o verifica
assicurazioni
Il portale Check lavora in sinergia con le Casse Edili e ha lo scopo di ottimizzare il lavoro nei cantieri, facilitando anche l’esportazione delle ore di lavoro della manodopera che possono essere importate direttamente sul portale Edilconnect.
Se vuoi approfondire di più come funziona un cantiere puoi trovare numerosi testi sul sito di Feltrinelli: cliccando qui avrai una gift card da 5 euro in regalo con almeno 45 euro di acquisti.
Anche nel 2023 è confermato il bonus verde, che proseguirà fino al 2024. Si tratta di un’agevolazione valida per alcuni lavori di manutenzione sugli spazi verdi di pertinenza degli immobili.
Il bonus verde consiste in una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per i seguenti interventi:
sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;
realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.
Le spese di progettazione e realizzazione dei giardini possono rientrare nelle detrazioni.
La detrazione delle spese può avvenire in dieci anni, con un massimale di 5.000,00 euro di spesa per unità immobiliare ed un massimo di spesa detraibile pari a 1.800,00 euro.
Il pagamento delle spese deve avvenire mediante bonifico parlante bancario o postale.
Possono usufruire delle detrazioni i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi e che hanno sostenuto le relative spese.
A livello condominiale, possono usufruire di detrazioni anche i lavori eseguiti su spazi verdi comuni esterni dei condomini, fino a un massimo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo.
L’agevolazione è stata introdotta con la Legge di bilancio 2018 (articolo 1, comma 12 della Legge n. 205 del 2017) e poi prorogata negli anni successivi.
Sono numerosi i provvedimenti a favore dell’ambiente inseriti nel Decreto Rilancio presentato ieri sera in modo ufficiale dal Presidente Conte agli italiani. Il Decreto prevede, in particolare, la detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 per specifici interventi volti ad incrementare l’efficienza energetica degli edifici (ecobonus), la riduzione del rischio sismico (sismabonus) e per interventi ad essi connessi relativi all’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Per tali interventi – come per altre detrazioni in materia edilizia specificamente individuate – in luogo della detrazione, il contribuente potrà optare per un contributo sotto forma di sconto in fattura da parte del fornitore, che potrà recuperarlo sotto forma di credito di imposta cedibile ad altri soggetti, comprese banche e intermediari finanziari, ovvero per la trasformazione in un credito di imposta.
EDILIZIA ECOSOSTENIBILE E RINNOVABILI – Possono usufuire di detrazione fiscale al 110% gli interventi di edilizia di seguito riportati.
Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 6 novembre 2017 (scarica allegato in fondo all’articolo).
Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici ovvero con impianti di microcogenerazione. Le spese includono anche lo smaltimento e la bonifica dell’impianto esistente.
Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici ovvero con impianti di microcogenerazione.
Tutti gli altri interventi di efficientamento energetico previsti dalla legge 90/2013 (e precedentemente nell’articolo 14 del citato decreto-legge n. 63 del 2013).
Importante – Gli interventi di efficientamento energetico devono rispettare i requisiti minimi previsti dalla normativa (si rimanda di nuovo alla legge 3 agosto 2013, n. 90) e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica, pre e post interventi (A.P.E).
Miglioramento antisismico (vedere in proposito gli articoli ai commi 1-bis, 1-quater, 1-quinquies e 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013). Per gli interventi di cui al primo periodo, in caso di cessione del corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni non si applicano agli edifici ubicati in zona sismica 4.
Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiorea euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, sempre che l’installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di cui ai commi 1 o 4 (efficientamento energetico o miglioramento antisismico). La detrazione è riconosciuta anche per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici. Queste detrazioni non sono cumulabili con altri incentivi e sono subordinate alla cessione in favore del GSE dell’energia non auto-consumata in sito.
Importante – Le agevolazioni previste per l’edilizia si applicano agli interventi effettuati dai condomini, nonché, sulle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale, dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni,salvo quanto previsto al comma 11, dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti. Non si applicano alle spese sostenute dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, in relazione a interventi effettuati su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.
MOBILITA’ SOSTENIBILE – Per incentivare forme di mobilità sostenibile alternative al trasporto pubblico locale che garantiscano il diritto alla mobilità delle persone nelle aree urbane a fronte delle limitazioni al trasporto pubblico locale operate dagli enti locali per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19 si prevede che il “Programma sperimentale buono mobilità» incentivi forme di mobilità sostenibile alternative al trasporto pubblico locale. In particolare, ai residenti maggiorenni nei capoluoghi di Regione, nelle Città metropolitane, nei capoluoghi di Provincia ovvero nei Comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti è riconosciuto un “buono mobilità”, pari al 60 per cento della spesa sostenuta e comunque non superiore a euro 500, a partire dal 4 maggio 2020 e fino al 31 dicembre 2020, per l’acquisto di biciclette, anche a pedalata assistita, nonché di veicoli per la mobilità personale a propulsione prevalentemente elettrica, quali segway, hoverboard, monopattini e monowheel ovvero per l’utilizzo dei servizi di mobilità condivisa a uso individuale esclusi quelli mediante autovetture. Tale “buono mobilità” può essere richiesto per una sola volta ed esclusivamente per una delle destinazioni d’uso previste. Al riguardo, si prevede lo stanziamento di ulteriori 50 milioni di euro per l’anno 2020, per un totale di 120 milioni di euro per tale annualità. Per gli anni 2021 e seguenti il Programma incentiva il trasporto pubblico locale e regionale e forme di mobilità sostenibile ad esso integrative a fronte della rottamazione di autoveicoli e motocicli altamente inquinanti. Si prevede che il buono venga riconosciuto per la rottamazione della tipologia di autovetture e di motocicli indicati dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020; tale buono può essere impiegato anche per l’acquisto di veicoli per la mobilità personale a propulsione prevalentemente elettrica quali segway, hoverboard, monopattini e monowheel. Inoltre, il decreto amplia la normativa vigente che prevede il finanziamento di progetti per la creazione, il prolungamento, l’ammodernamento e la messa a norma di corsie riservate per il trasporto pubblico locale, ricomprendendo anche le piste ciclabili.
Il fondo per l’acquisto di autoveicoli a basse emissioni di Co2 g/km (di cui all’articolo 1, comma 1041, della legge 30 dicembre 2018, n. 145) viene incrementato per il 2020 di 100 milioni di euro.
Per quanto riguarda i TRENI, si prevede si prevede un indennizzo a favore di RFI quale gestore dell’intera infrastruttura ferroviaria nazionale, finalizzato a compensare il gestore a fronte della riduzione degli introiti derivanti dal pedaggio e dei corrispettivi, nonchè alcune agevolazioni economiche per le imprese ferroviarie; viene introdotto il rimborso dei costi sostenuti per l’acquisto di abbonamenti di viaggio per servizi ferroviari e di trasporto pubblico dai viaggiatori pendolari. Possono accedere alla richiesta di ristoro i possessori di un abbonamento ferroviario o di trasporto pubblico locale in corso di validità durante il periodo interessato dalle misure governative e non hanno potuto utilizzare, del tutto o in parte, il titolo di viaggio. Il rimborso può avvenire mediante l’emissione di un voucher o il prolungamento della durata dell’abbonamento.
AMBIENTI DI LAVORO – Sono previste misure di sostegno alle imprese per la riduzione del rischio da contagio nei luoghi di lavoro. Il Decreto prevede anche il credito d’imposta per l’adeguamento degli ambienti di lavoro, nonchè per la loro sanificazione: è previsto un credito di imposta del 60% delle spese sostenute nel 2020 per la riapertura in sicurezza degli esercizi aperti al pubblico, nei limiti di 80.000 euro per beneficiario. Non ultimo, il decreto prevede fondi anche per interventi minori di adeguamento di locali o strutture esistenti per ottenere la riduzione del rischio di contagio (di seguito).
STRUTTURE TURISTICHE – è istituito un fondo con una dotazione di 50 milioni di euro il 2020, finalizzato alla sottoscrizione di quote o azioni di organismi di investimento collettivo del risparmio e fondi di investimento, gestiti da società di gestione del risparmio, in funzione di acquisto, ristrutturazione e valorizzazione di immobili destinati ad attività turistico-ricettive.
AMBIENTI SCOLASTICI – Il fondo per il funzionamento delle istituzioni scolastiche statali viene incrementato, per l’anno 2020, di un importo di 331 milioni di euro, che possono essere utilizzati anche per adattamento degli spazi interni ed esterni e la loro dotazione allo svolgimento dell’attività didattica in condizioni di sicurezza, inclusi interventi di piccola manutenzione, di pulizia straordinaria e sanificazione, nonché interventi di realizzazione, adeguamento e manutenzione dei laboratori didattici, delle palestre, di ambienti didattici innovativi, di sistemi di sorveglianza e dell’infrastruttura informatica.
