Uno studio di fattibilità serve a inquadrare il tipo di interventi che è possibile effettuare su un immobile esistente da ristrutturare o da efficientare dal punto di vista energetico, ed il relativo costo . Ovviamente non implica l’obbligo di effettuarli, ma permette di valutare in modo oggettivo vantaggi e svantaggi.
Uno studio di fattibilità parte sempre dallo stato di fatto, dal rilievo e da una verifica di conformità dell’edificio oggetto di analisi. La conformità ci dice sostanzialmente se l’immobile costruito è conforme a quanto depositato in Comune e al catasto, ed è un dato indispensabile per poter usufruire delle detrazioni fiscali in modo corretto.
La valutazione degli interventi da realizzare per migliorare un immobile vieneeffettuata considerando anche il costo necessario. In alcuni casi può rendersi necessario un investimento consistente, in altri un investimento minore. E’ comunque sempre opportuno affidarsi a un tecnico, che può redigere anche un computo metrico o un rendering per valutare i preventivi delle imprese, affiancando il committente nella scelta degli affidatari dell’incarico.
In ogni caso è sconsigliato eseguire un “fai da te”: a ognuno il suo lavoro….
Se sei interessato ad uno studio di fattibilità per il tuo immobile, non esitare a contattarmi alla mail vivattiva@gmail.com.
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La Direttiva Casa Green (EPBD), nuova norma comunitaria europea, è stata definitivamente approvata.
Ha lo scopo di ridurre le emissioni di gas serra provenienti dal comparto edilizia-impianti e in particolare richiede di portare il patrimonio edilizio dell’Unione Europea a emissioni zero entro il 2050, eliminando gradualmente le caldaie a combustibili fossili entro il 2040. Entro il 2030 inoltre tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero. Parallelamente, sarà necessario incentivare le fonti di energia rinnovabili collegate agli impianti e la mobilità sostenibile, soprattutto elettrica.
Dalla pubblicazione in GU, gli Stati membri dell’Unione Europea avranno due anni per recepire le disposizioni nella legislazione nazionale.
Per quanto riguarda gli edifici residenziali, si parla di un taglio del consumo di energia del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% della riduzione del consumo medio di energia primaria dovrà essere ottenuto attraverso la ristrutturazione degli edifici con le peggiori prestazioni, con maggiore consumo energetico.
Un ruolo centrale verrà svolto dunque dagli interventi di efficentamento energetico, sia di isolamento opaco e trasparente sia di impiantistica: particolare importanza rivestiranno i sistemi ibridi e le pompe di calore elettriche, collegate a impianti fotovoltaici, dato che le vecchie caldaie a gas non potranno più essere utilizzate.
Per effettuare un cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenziale occorre verificare che la normativa urbanistica lo consenta, in quanto si va a modificare il carico urbanistico. Occorre inoltre verificare la presenza dei requisiti igienico-sanitari della destinazione d’uso prescelta in base al regolamento edilizio e d’igiene del Comune dove si trova l’immobile. Per ultima cosa, occorrerà modificare la categoria catastale (che passerà presumibilmente da A/10 a A/3 o A/2). E bisogna controllare anche che il condominio dove si trova l’immobile permetta il cambio di destinazione d’uso (vedi regolamento condominiale). Ogni Comune ha le sue regole. Un cambio di destinazione d’uso potrebbe essere possibile a Lodi ma non a Milano o Roma, o viceversa.
Nel cambio di destinazione d’uso ci saranno in genere alcune spese:
oneri di urbanizzazione
diritti di segreteria comunali
parcella del tecnico incaricato di progetto, DL e pratica edilizia
parcella del tecnico incaricato della sicurezza
spese per gli eventuali lavori edili
Attenzione. La normativa dice che “È cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.“
Le categorie d’uso sono:
residenziale (compreso uso promiscuo – abitazione/studio e abitazione/affittacamere)
turistico-ricettiva (alberghi, ostelli, altro)
produttiva e direzionale (banche, uffici, studi professionali)
In caso di cambio di destinazione d’uso, con o senza opere, occorre presentare come pratica edilizia in Comune un permesso di costruire, a meno che il cambio non avvenga nella stessa categoria (per es. da pub a ristorante). In questo secondo caso, ovvero per cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria, si possono inquadrare gli interventi come manutenzione straordinaria, e quindi si può presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Attività Asseverata) al posto del permesso di costruire, in virtù del decreto semplificazioni del 2020. In alcuni casi, inoltre, alcuni Comuni richiedono una SCIA alternativa al permesso di costruire invece del permesso di costruire.
La modifica catastale di categoria comporterà una modifica delle tasse pagate (IMU, TASI, TARI).
Come ultimo passaggio, può essere opportuna la presentazione di una SCIA per l’agibilità dell’immobile, in funzione della categoria d’uso prescelta (con impianti conformi alla normativa e relative certificazioni).
Riporto di seguito un elenco delle agevolazioni fiscali di cui si può usufruire per gli interventi in edilizia nel 2024. Si ricorda che per usufruire dei bonus è sempre opportuno presentare prima dell’inizio dei lavori idonea pratica edilizia (salvo alcuni casi particolari).
Bonus casa – Detrazioni fiscali IRPEF al 50% su 10 anni – limite massimo di spesa di 96.000 euro per ogni unità immobiliare fino al 31 dicembre 2024. Da gennaio 2025 la detrazione fiscale tornerà al 36%, con limite di 48.000 euro, salvo ulteriori proroghe. Queste detrazioni valgono per interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dei condomini e su singole unità immobiliari. Maggiori informazioni cliccando sul sito di ENEA
Ecobonus 50%-65% – Detrazioni fiscali IRPEF al 50% o 65% su 10 anni – per interventi di manutenzione straordinaria finalizzati al risparmio energetico. Maggiori informazioni cliccando sul sito di ENEA
Superbonus – Nel 2024 scende al 70%, nel 2025 al 65%. Ma solo in alcuni casi previsti dalla normativa, in continua evoluzione.
Bonus mobili – Detrazioni fiscali IRPEF al 50% per l’acquisto di arredamento, su un importo massimo di 5000 euro per il 2024
Sismabonus – Detrazioni fiscali IRPEF al 50% per case unifamiliari per interventi di messa in sicurezza strutturale degli edifici nelle zone a rischio sismico, con possibilità di passare al 70% se con gli interventi si ottiene il passaggio a una classe di rischio inferiore e all’80% se si arriva con gli interventi a due classi di rischio inferiori. Per i condomini, partendo dal 50% si può arrivare al 75% o alll’85%. Il sismabonus vale anche per gli edifici a rischio produttivo (detrazioni IRES).
Bonus verde 36% – Detrazioni IRPEF al 36% per sistemazione di spazi verdi, installazione di impianti di irrigazione, coperture a verde e giardini pensili.
Bonus barriere architettoniche – Detrazione IRPEF al 75% per interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche valida fino al 31 dicembre 2025.
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Il termine “bioarchitettura” prende origine da due parole: “bio” e “architettura”. Il termine “bios” deriva dal greco e significa “che vive”. Un’architettura bio è dunque una costruzione edilizia che si ispira a principi costruttivi legati alla vita, all’organicità, alla natura vivente. La bioarchitettura permette la realizzazione di edifici secondo elementi di bioedilizia, utilizzando materiali di origine naturale, come per esempio il legno, i mattoni, la pietra, che siano anche ecocompatibili, ovvero facilmente biodegradabili o smaltibili nell’ambiente. La bioarchitettura infatti cerca di minimizzare la produzione di rifiuti, privilegiando l’utilizzo di materiali di scarto e di riciclo.
L’architettura “bioclimatica” o “bioecologica” cerca in particolar modo di direzionare il progetto in base al clima, anteponendo l’analisi del sito, dell’ambiente e del clima alla progettazione, per garantire l’ottimizzazione di forma, volumi e risorse materiali ed economiche.
Gli edifici costruiti in bioarchitettura sono edifici a risparmio energetico, ben isolati (la quantità di isolante viene stabilita in base alla zona climatica di riferimento), con una classe energetica alta e una specifica attenzione alla correzione dei ponti termici (ovvero i punti in cui si ha discontinuità tra materiali, e quindi dispersione di energia). Questo è reso possibile anche grazie a impianti alimentati da fonti di energia rinnovabili, per lo più grazie alla presenza di impianti fotovoltaici in copertura, ben orientati secondo l’irraggiamento solare.
La progettazione ecosostenibile è inclusiva e considera le esigenze anche di un’utenza fragile (bambini, anziani, portatori di handicap). Una vera sostenibilità infatti non è solo ambientale ma anche sociale.
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E’ in fase di discussione la nuova Direttiva Europea GREEN EPBD IV, inerente gli indirizzi generali sui criteri di sostenibilità ed efficienza energetica. Questo tema diventa sempre più rilevante e sta contribuendo alla nascita di una nuova coscienza ambientale nelle persone. Il superbonus e il sismabonus hanno sicuramente spinto le persone ad affrontare la tematica e a capire meglio l’importanza di edifici con determinate caratteristiche. La normativa va in quella direzione, e saranno sempre di più le persone che prediligeranno una casa efficiente dal punto di vista energetico e sismico.
Parlare di efficienza energetica richiama il concetto di “sviluppo sostenibile”, ovvero al cercare di soddisfare i bisogni delle generazioni future e non solo a quelle presenti. La sostenibilità è realmente ambientale, sociale ed economica. Solo se riusciamo a costruire un edificio mettendo insieme questi tre fattori stiamo facendo qualcosa di realmente sostenibile. Lo sviluppo sostenibile richiama l’Agenda 2030, che richiama 17 obiettivi da raggiungere nei vari Paesi del mondo, pensando ad uno sviluppo sostenibile a tutto tondo. Il tema dell’energia pulita e accessibile riguarda in particolare l’obiettivo 17, che punta ad un incremento delle fonti di energia rinnovabili e dell’efficienza energetica.
La Nuova Direttiva Europea del 2020 ha come obiettivo il rinnovamento energetico, con un incremento di circa 160.000 posti di lavoro in edilizia. La sigla EPBD sta per “Energy Performance Building” e risale al 2002: le Direttive Europee 2002/91/CE, 2010/31/CE, 2018/44/UE sono state recepite negli anni creando leggi nazionali sul tema.
La recente EPBD IV (nota come Direttiva Case Green) è in fase di discussione e non è ancora stata pubblicata in G.U. Il documento ufficiale riporta alcuni dati importanti: il 75% degli edifici dell’Unione Europea è inefficiente. L’efficienza energetica pertanto dovrebbe essere un punto fondamentale al centro della politica. La Direttiva UE impone edifici a zero emissioni, non più a “emissioni quasi 0” entro il 2050.
Il documento europeo introduce un “passaporto di ristrutturazione” che pianifica gli interventi di ristrutturazione dal punto di vista energetico pianificando nel tempo l’esecuzione degli stessi, con la possibilità di creare molto lavoro per tutti gli operatori nel settore edile.
Compare anche una nuova visione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) entro fine 2025. Si va dunque verso l’eliminazione delle classi F e G: si potrebbe parlare di circa 1,4-1,8 milioni di edifici da riqualificare. Il quadro è pertanto molto complesso e per questo è in fase di discussione: in dicembre probabilmente ci sarà una revisione.
Il concetto di sostenibilità sarà dunque più ampio e non solo legato all’efficienza energetica: occorrerà anche una visione ambientalmente compatibile, che prevede la riduzione dei rifiuti e il miglioramento della qualità dell’aria, in linea con l’Agenda 2030 (obiettivi 11 e 12), nonchè una gestione ecocompatibile dei rifiuti e degli appalti.
Occorre pertanto puntare in edilizia su prodotti ecocompatibili, che siano in grado di dare anche qualità acustica e termica agli edifici. L’analisi ambientale dell’edificio infatti riguarda l’intero ciclo di vita di un edificio e valuta il potenziale di riscaldamento globale (GWB) di un immobile nella sua intera vita.
In questo quadro si identificano i CAM (Criteri Ambientali Minimi), introdotti come obbligatori nell’ambito degli interventi di efficientamento energetico eseguiti con il superbonus 110%. Esistono CAM che riguardano i quartieri, gli edifici, i singoli materiali e il cantiere. Per alcuni materiali isolanti in particolare è necessario verificare che siano composti da una certa percentuale di materiale riciclato (con certificazione idonea).
Se vuoi approfondire il tema dell’efficienza energetica, puoi dare un’occhiata al sito di Feltrinelli cliccando qui
A partire dal 2 ottobre si potrà fare richiesta di contributi a fondo perduto per i cantieri superbonus partiti quest’anno che utilizzano la detrazione del 90%. Ma solo ad alcune condizioni:
reddito di riferimento inferiore a 15.000 euro;
immobile di proprietà o altro diritto di godimento dello stesso;
unità immobiliare oggetto di intervento come abitazione principale del richiedente.
Si tratta di una misura pensata per le famiglie con basso reddito che si sono trovate in difficoltà a cominciare cantieri superbonus 90%, ridotto rispetto al 110%.
Le richieste possono essere presentate in via telematica fino al 31 ottobre all’Agenzia delle Entrate. Valgono le solite regole: le spese del proprietario devono essere pagate mediante “bonifico parlante” e il tetto massimo di spesa nell’anno è pari a 96.000 euro. L’istanza può essere modificata o ritirata in caso di errore.
Solo dopo fine ottobre l’Agenzia delle Entrate provvederà all’assegnazione delle risorse economiche a disposizione (20 milioni di euro complessivi a disposizione). I risultati dell’assegnazione saranno pubblicati entro il 30 novembre.
Ricordiamo che restano in vigore i limiti temporali fissati per i cantieri superbonus (vedi precedenti articoli), a meno di proroghe negli ultimi mesi dell’anno corrente.
La scelta del parquet come pavimento conferisce un tono di naturalezza e calore alla casa. Il legno è un materiale prezioso e vivo che costituisce un valore aggiunto in una costruzione.
Una tecnologia innovativa e significativa che si utilizza in bioedilizia è quella del parquet su sabbia. La posa del parquet su sabbia risale agli anni ’20. Già allora infatti si utilizzavano pavimenti “sovrapponibili”, che venivano posati su piastrelle preesistenti.
La scelta di un parquet su sabbia offre alcuni vantaggi:
non vengono utilizzate colle nella posa in opera (posa a secco)
ha notevoli qualità termo-acustiche
garantisce stabilità nel tempo
richiede ridotti tempi di installazione
ha costi contenuti rispetto ai sistemi tradizionali
garantisce ispezionabilità nel tempo
L’utilizzo di materiali ecocompatibili inoltre presuppone un ridotto costo energetico di produzione, l’assenza di emissioni nocive, l’alta riciclabilità e la garanzia di traspirazione.
Una stratigrafia tipo di progetto di un solaio realizzato con posa di parquet su sabbia prevede:
passaggio di impianti
realizzazione di sottofondo a secco con granulati minerali, fibra di legno o fibra di gesso
posa di riscaldamento a pavimento con isolante in fibra di legno o sughero
massetto in sabbia asciutta + tessuto traspirante
sottopavimento in fibra di gesso e posizionamento parquet
trattamento del parquet con oli naturali
Il trattamento ad olio naturale offre alcuni vantaggi:
aderenza alla fibra (e il legno mantiene il suo colore naturale)
igienicità
regolazione igrometrica ambientale
antistaticità
possibilità di riprese e riparazioni
manutenzione semplificata.
E’ importante dunque scegliere la giusta finitura ed i giusti materiali in funzione dell’ambiente indoor di cui ci dobbiamo occupare, considerando anche il budget e le esigenze di comfort del cliente.
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“Disposizioni urgenti a tutela degli utenti, in materia di attività economiche e finanziarie e investimenti strategici” sono contenute all’interno del Decreto Legge n. 104 del 10 agosto 2023, pubblicato nella gazzetta ufficiale n.186 del 10 agosto 2023.
In particolare, l’art. 23 proroga al 31 dicembre 2023 la conclusione dei lavori nelle unità unifamiliari che usufruiscono del superbonus 110%, a patto che al 30 settembre 2022 abbiano completato almeno il 30% dei lavori.
Anche per i condomini occorre, per ora, terminare i lavori entro dicembre 2023 (previo rispetto di tutte le scadenze antecedenti). Nel 2024, sempre per i condomini, allo stato attuale le detrazioni dovrebbero scendere al 90% per la parte di lavori non terminata. Pare che il Governo stia valutando una proroga di qualche mese (primavera 2024?).
Ricordiamo invece che per i lavori iniziati quest’anno nelle villette unifamiliari è stato messo il paletto del reddito di 15000 euro di ISEE per usufruire del superbonus 110%.
Per i lavori avviati nel 2024, la % di detrazione sui lavori sarà pari al 70%, sempre se non ci saranno ulteriori modifiche legislative.
Di seguito i dati ENEA relativi al superbonus aggiornati ad agosto 2023.
Cittadini, attività commerciali e imprese, enti territoriali e autorità locali possono unirsi per produrre e condividere la propria energia elettrica da fonti pulite, formando una comunità energetica. Il GSE (Gestore dei Servizi Energetici) ha pubblicato una pagina di approfondimento sul tema, che si sintetizza in questo video.
Una Comunità di energia rinnovabile è un soggetto giuridico:
1. che si basa sulla partecipazione aperta e volontaria (a condizione che, per le imprese private, la partecipazione alla comunità di energia rinnovabile non costituisca l’attività commerciale e/o industriale principale) ed è autonomo;
2. i cui azionisti o membri che esercitano potere di controllo sono persone fisiche, piccole e medie imprese (PMI), enti territoriali o autorità locali, ivi incluse, ai sensi dell’art. 31, comma 1 lettera b) del D.Lgs. 199/21, le amministrazioni comunali, gli enti di ricerca e formazione, gli enti religiosi, del terzo settore e di protezione ambientale nonché le amministrazioni locali contenute nell’elenco delle amministrazioni pubbliche divulgato dall’Istituto Nazionale di Statistica (di seguito anche: ISTAT) secondo quanto previsto all’articolo 1, comma 3, della legge 31 dicembre 2009, n. 196, situati nel territorio degli stessi Comuni in cui sono ubicati gli impianti di produzione detenuti dalla Comunità di energia rinnovabile;
3. il cui obiettivo principale è fornire benefici ambientali, economici o sociali a livello di comunità ai propri azionisti o membri o alle aree locali in cui opera, piuttosto che profitti finanziari.
Fonte: GSE [www.gse.it]
E’ evidente quindi che le comunità energetiche sono un ottimo modo per ridurre la spesa in energia non rinnovabile aumentando l’utilizzo delle rinnovabili… condividendo energia che può essere prodotta da impianti di energia rinnovabile su cui si è investito. Le comunità energetiche non hanno però un intento speculativo, per cui non ci si possono aspettare guadagni enormi. Si ha però la consapevolezza di fare parte di un progetto grande e globale per la tutela dell’ambiente.
Possono fare parte di comunità energetiche non solo impianti fotovoltaici, ma anche altri impianti che producono energia da fonti rinnovabili.
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